Garantias de aluguel: caução, fiador e seguro-fiança. O que a Lei 8.245 permite
Antes de assinar um contrato de aluguel, saiba quais garantias a lei permite e o que o proprietário não pode exigir.
Quem vai alugar um imóvel costuma ouvir a mesma exigência: fiador, caução ou seguro. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) lista o que pode ser pedido e, principalmente, o que não pode. Este texto resume os artigos 37 a 43 como estão no texto atualizado da Câmara dos Deputados.
Informação a confirmar: li o texto em 02/11/2026. As notas do texto indicam alterações nesses artigos por leis de 2005 e 2009. Confira se existe mudança mais recente. Este texto é informativo e não substitui um advogado ou o Procon.
As modalidades de garantia (art. 37)
O locador pode exigir uma destas:
- Caução: pode ser em bens móveis ou imóveis. Bens móveis são registrados em cartório de títulos e documentos, e imóveis são averbados à margem da matrícula (art. 38).
- Fiança: alguém garante o pagamento.
- Seguro de fiança locatícia: deve abranger a totalidade das obrigações do locatário (art. 41).
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: incluída por lei de 2005.
Só uma garantia por contrato
O parágrafo único do art. 37 diz que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades no mesmo contrato. O art. 43 prevê que exigir mais de uma é contravenção penal, com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, revertida ao locatário.
Caução em dinheiro
| Ponto | O que a lei diz (art. 38, § 2º) |
|---|---|
| Limite | Não pode ser maior que três meses de aluguel |
| Onde fica | Em caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo poder público |
| Rendimentos | Revertem em benefício do locatário, no levantamento da quantia |
Quando o fiador ou a garantia mudam
- Se o fiador se exonera, o locador pode exigir novo fiador ou outra garantia (art. 40, IV).
- O art. 40 lista outras situações em que o locador pode pedir nova garantia, como morte do fiador, falência ou insolvência, venda de todos os imóveis do fiador, ou liquidação do fundo, no caso da cessão de cotas.
- O locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (parágrafo único do art. 40).
- O fiador que notifica sua intenção de deixar a fiança responde por 120 dias após a notificação (art. 40, X).
- As garantias valem até a devolução do imóvel, mesmo se o contrato passar a prazo indeterminado, salvo disposição contrária (art. 39).
Sem garantia
O art. 42 diz que, se não houver nenhuma garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês seguinte. Confira no contrato e na lei como isso se aplica ao seu caso.
Antes de assinar
- Veja qual garantia o contrato pede e se pede só uma.
- Se for caução em dinheiro, confirme o valor (até três meses) e onde será depositada.
- Peça o contrato por escrito e leia as cláusulas de reajuste. Veja também aumento do aluguel.
- Calcule se o aluguel cabe no orçamento: quanto de aluguel posso pagar.
Fontes consultadas
Páginas que li para escrever este texto. Confira sempre a versão mais recente antes de decidir.
Perguntas frequentes
Pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. O art. 43 trata a exigência de mais de uma como contravenção penal.
Qual o limite da caução em dinheiro?
Segundo o § 2º do art. 38, não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos revertem ao locatário.
Quais são as garantias previstas?
Caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme o art. 37.
O fiador pode sair do contrato?
A lei trata da exoneração do fiador. Nesse caso, o locador pode exigir novo fiador ou outra garantia, e o fiador continua responsável por 120 dias após notificar o locador, segundo os artigos citados na fonte.
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